Оценка недвижимости — определение рыночной, кадастровой, ликвидационной и (или) инвестиционной стоимости недвижимых объектов. Проводит ее оценщик — независимое лицо, имеющее соответствующие сертификаты. Данная процедура регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135–ФЗ «Об оценочной деятельности», а для оценки объектов специалист использует разработанные Федеральные стандарты оценки (ФСО).
В каких случаях проводят оценку недвижимости?
К данной услуге обращаются в разных случаях:
- при оформлении ипотечного кредита;
- при купли-продажи квартиры;
- при сдаче помещения в аренду;
- при обмене жилья;
- при страховании недвижимости;
- при реорганизации предприятия;
- при рассмотрении наследственных и земельно-имущественных споров и др.
Оценка недвижимости выгодна как для продавца, так и для покупателя: первому она позволяет понять, по какой стоимости можно реализовать жилье, а второму — убедиться в адекватности цены и соответствие ее рыночной. При оформлении кредита под залог недвижимого имущества, в частности ипотечного, оценка является необходимым условием выдачи кредита, без которого банк не сможет определить сумму и процент займа. Если же возник наследственный или земельно-имущественный спор, проведение оценки позволит документально подтвердить стоимость недвижимого объекта и доказать свою позицию. Таким образом, рассматриваемая процедура выступает неким гарантом, что стороны не останутся в минусе после оформлении сделки и их интересы не будут ущемлены.
Какие объекты недвижимости подлежат оценке?
При проведении оценки недвижимого имущества объектами могут выступать:
- жилые дома и квартиры;
- помещения для целей бизнеса;
- земельные участки;
- недостроенные здания и сооружения;
- различные нежилые помещения.
Что необходимо учитывать при определении цены недвижимости?
Для максимально точного определения стоимости оценщик собирает ряд сведений об объекте оценки. Если это жилой дом, квартира или коммерческое помещение, важными будут следующие факторы:
- географическое положение — чем крупнее и развитей город, тем, как правило, дороже в нем стоит недвижимость;
- район, удаленность от центра города;
- развитость инфраструктуры, транспортная доступность;
- вид недвижимости — коммерческое помещение находится в здании или представляет собой обособленный объект;
- возраст постройки, количество этажей, площадь;
- состояние объекта и придомовой территории, наличие ремонта;
- особенности планировки и интерьера;
- возможность перепланировки помещения;
- сезонные колебания (особенно актуально для курортной и дачной недвижимости);
- спрос на рынке недвижимости.
Все полученные данные специалист должен тщательно проверить на предмет актуальности на момент оценки.
Какие существуют подходы к определению стоимости недвижимости?
Всего их три:
1. Доходный — его суть заключается в способности недвижимости приносить ее владельцу доход. Соответственно, чем доход выше, тем выше и стоимость объекта. Оценщик производит расчет дисконтированного потока доходов от недвижимости, учитывая налогообложение и ставку капитализации. В отдельных случаях может быть применен метод дисконтирования, когда прибыль поступает неравномерно.
2. Затратный — объект недвижимости рассматривается с точки зрения понесенных владельцем издержек. Определяемая стоимость включает в себя замещение всех улучшений, произведенных на объекте, с вычетом износа. То есть итоговая цена объекта оценки будет равна стоимости создания аналогичного объекта.
3. Сравнительный — представляет собой совокупность указанных выше подходов. Оценщик подбирает аналогичный объект недвижимости со схожими характеристиками и уже известной ценой. Итоговая стоимость объекта оценки будет равна той, за которую можно продать аналогичную недвижимость.
Выбор оценщика относительно того, какой подход использовать, зависит от конкретного объекта оценки. Например, доходный подход обычно применяют, если недвижимость планируется сдавать в аренду и получать от нее доход. Затратный подход лучше всего подходит для оценки новых строительных объектов, недавно сданных в эксплуатацию. Сравнительный подход целесообразно использовать в условиях развитого рынка аналогичных объектов в конкретном регионе, однако на практике применяют его не часто, так как довольно затруднительно найти недвижимость с одинаковыми характеристиками.
Каков итог оценки недвижимости?
После завершения всех расчетов и достижения главной цели — установления стоимости объекта в денежном выражении, составляется отчет об оценке недвижимости. Он содержит перечень действий специалиста, проведенные расчеты и полученные результаты и, наконец, конечный вывод о стоимости объекта. Сведения, включенные в отчет, должны быть подтвержденными и достоверными, а использованные оценщиком формулировки — однозначными. Важность данного документа состоит в том, что он позволяет документально подтвердить ту или иную цену недвижимости и имеет вес в судебных спорах.
27.09.2022